この制度は一般的に、「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」と呼ばれておりますが、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。２０２５年４月１日より、従来の制度が改定されましたので最新の情報の把握にお役立てください。
この制度は、ご自身が住む為の不動産（一定の条件がございます。）を住宅ローンを使って購入した場合に、入居した年から最長１３年間、年末時点のローン残高（上限がございます。）の０．７％分を本来お支払いすべき所得税より控除できる制度です。
また、所得税より控除しきれない場合については、翌年の住民税からも差し引かれます。（９７，５００円を上限とします。）
住宅を購入した後の節税に大きく影響のある制度となっていますので、対象となる方はご購入前の検討項目に追加しておきたいですね。
例えば、新築住宅を購入して入居した年の年末の住宅ローンの残高が３，０００万円だったとします。その場合、
３，０００万円 × ０．７％ ＝ ２１万円
となり、その方の支払うべき所得税が１７万円だとすると全額が控除されるということになります。
更に、控除がしきれなかった４万円については、翌年の住民税から差し引かれるということになります。
控除期間１３年では、
２１万円 × １３年 ＝ ２７３万円
の節税につながるということになります。
【チェック！】
ローン控除の対象条件には、ご自身が住むという前提条件があり、投資目的や事業目的で購入した場合は対象となりません。また、住宅ローン控除という名のとおり、住宅ローンを組んでいることが前提となっており、現金での購入や、控除期間内に完済をして年末の残高が０となった場合は、以降控除はされません。
尚、購入した住宅の種類・規模・築年数や、住宅ローンを組んでいる方の所得額についての条件により、住宅ローン控除が対象とならなかったり、年末のローン残高の上限金額の設定も大きく異なりますので、購入前に必ずチェックしておきましょう。
【チェック！】
この制度は住宅を購入しただけで、自動で控除されるわけではありません。工事完了後またはお引渡しを受けてから６か月以内に入居手続きをし、翌年までに初回の確定申告を行う必要がございます。また、２回目以降は年末調整の際、残高証明の提出をしてください。
【ポイント！】
住宅ローン控除は「住宅ローンを組んでいる方（主債務者）に対する控除」となります。ということは、共働き世帯の場合、住宅ローンを夫婦それぞれがローンを組んだ場合（ペアローン：夫婦それぞれが主債務者）、なんとお二人それぞれが住宅ローン控除対象になる為、世帯の節税額が大幅にアップするなんてことも。住宅ローンの組み方にも選択肢があるかもしれませんね。
控除期間は、新築住宅の場合１３年間、既存住宅の場合１０年間または１３年間となります。
残高上限については、住宅の種類によって大きく異なります。
新築住宅の場合、２０２５年４月１日の建築基準法改正に伴い、省エネ基準に対する義務化が導入された為、建物の種類が従来の４種類から３種類に分類されることになります。これは、主に断熱性能基準を高めることで熱効率を上げ、省エネ（節電等）を目的とした改正となります。
これによりローン控除対象住宅の種類には、新築住宅の場合「省エネ基準適合住宅」「ＺＥＨ水準省エネ住宅」「長期優良住宅・低炭素住宅」の３種類、既存住宅の場合「現在の３種類に該当しないその他の住宅」「現在の省エネ基準適合住宅以上の水準の住宅」の２種類に分類され、これのどれに購入住宅が該当するかによって年末残高の借入上限が異なります。
新築住宅の場合は、３，０００万円～４，５００万円、既存住宅の場合は、２，０００万円～３，０００万円となりますので、住宅ローンの組み始めのシミュレーションと共に、購入しようとする住宅がどれに該当するのかを確認しておくことが大切となります。
【チェック！】
１３年間でいくらの節税になるかを知る際、初年度の年末残高と１３年後の年末残高が同じではないので、単純に初年度の控除額を１３倍するのは危険です。年末残高が限度額を下回るとだんだんと控除額が減ってしまうこともある為、繰上げ返済の計画も合わせて１３年後の残高を知ることも大切です。
【ポイント！】
「子育て世帯・若者夫婦世帯」の借入限度額の上乗せの緩和措置が２０２５年１２月３１日まで延長されます。これに該当している世帯の方がローン控除を受ける場合、年末残高の借入上限がなんと５００万円～１，０００万円もアップ。これは見逃せない緩和措置ですね。
控除条件には、購入住宅の種類以外にもいくつかありますので以下にまとめてみました。
・居住するための住宅を購入したこと
・控除を受ける本人が住宅取得後６カ月以内に入居し、その年の１２月３１日まで継続して住み続けている事。
（入居とは、住民票の移転手続きをもって判断します）
・住宅ローンを借りた方の所得金額の合計が２，０００万円以下であること。
（所得金額とは、支給額から経費・税金等を差し引いた額のことです）
・住宅ローンの借入期間が１０年以上あること。
・住宅の床面積が５０㎡以上あること。
・１９８２年１月１日以降に建築され、現在の耐震基準に適合していること。
【チェック！】
現在ローン控除をすでにお使いの場合は、新しく購入した不動産でのローン控除と重複ができません。特に、お買い換えの場合、金融機関によっては、新規購入の引渡しより、１年以内に売却を完了する条件で融資を行うことがよくございます。この場合、ローン控除の重複になりがちなので特に、ご売却される住宅が築１３年以内の方は確認が必要です。
また、売却をされた際思いのほか高く売れて利益が出てしまい、譲渡所得税の控除を優先したい方は、住宅ローンと異なる
控除制度との併用はできないことがありますので、この辺も要注意ですね。
住宅の種類別に年末残高の借入上限及び控除期間をまとめたものを掲載しますので、参考にしてください。
この緩和措置は「子育て世帯」又は「若者夫婦世帯」に該当している方が住宅ローン控除を受けようとする場合、住宅ローンの年末残高の上限を更に上乗せし、生活支援をしようとする措置のことです。こちらの措置は、昨年末よりの延長となり２０２５年１２月３１日までが今回の対象期間となり、現在のところ２０２６年１月以降の措置については発表されておりません。毎年の制度改正がありますので注視しておく必要がございます。
「子育て世帯」とは、１９歳未満のお子様がいる世帯のことを言い、「若者夫婦世帯」とは、夫婦どちらかが４０歳未満の世帯のことを言います。
例えば、１７歳のお子様がいらっしゃる方が５，０００万円の住宅ローンを組み新築住宅を購入しました。購入した住宅はＺＥＨ水準省エネ住宅だった場合、住宅ローン控除額は以下のようになります。
本来の上限３，５００万円に、子育て世帯の緩和措置１，０００万円を上乗せした４，５００万円が年末の借入上限額となるため、
４，５００万円 × ０．７％ ＝ ３１．５万円
が初年度の控除額となります。この範囲内で支払うべき所得税よりの控除と控除しきれなかった際の住民税からの差し引き（９７，５００円上限）が出来ます。
控除期間は１３年の為、
３１．５万円 × １３年 ＝ ４０９．５万円
も節税が出来ることになります。
【チェック！】
年齢判定は、購入時でも入居時でもございません。１２月３１日時点でのご年齢となりますので気を付けなければならない点ですね。
【ポイント！】
ペアローン（夫婦それぞれが主債務者）の場合、夫婦それぞれにこの措置が対象となる点も、大きな節税になることは間違いなし。活用できる措置は、しっかり活用していきましょう。
住宅購入をする際の検討材料は、物件見学や概算のシミュレーションだけではなく、長期的なご計画も含め判断する事が大切なのではないでしょうか。
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