新築戸建てに住みたいな！と思った場合、土地と建物がセットで企画となっている「建売住宅・分譲住宅」を探してみる方法と、「土地」を探して購入した後、その土地にお好きな建築会社で設計・建築をする（注文住宅）方法がございますが、いざ探してみると、「建築条件付き土地」という種類に出会う事が特に首都圏では多いのではないでしょうか？
「建築条件付き土地」とはその名の通り「建築する際の条件が付く土地」ということです。ここでいう条件とは「指定された建築会社と土地契約後３カ月以内（一般的）に建設工事請負契約を締結する」というものです。また「万一指定された建築会社との建設工事請負契約が期間内で締結できない場合は、既に締結されている土地契約自体も白紙解除が出来る」というものがございます。土地・建物一体不可分という考え方によるもので「条件なしの土地」を購入した場合と大きく違う点です。
全体の購入の流れとしては、
土地のご契約⇒建物のご契約（建設工事請負契約）⇒土地のお引渡し⇒建物の建築（着工）⇒建物のお引渡し
となり、注文住宅を建てる場合と流れは全く同じになります。
また、土地所有業者が建物引渡しまでの一連の流れを企画していることが多い為、建物の参考間取り・仕様や工事費用の提案プランを既に用意している場合が通常となり、それを参考にしての間取り検討や内装仕様等のカスタマイズがすぐに出来るのが特徴です。
仮に、提案プラン通りのままでいいという場合（実は結構多いです。）、土地のご契約と建物のご契約を１週間以内に終えてしまう事も可能となります。
こういった例をハウスメーカーなどの注文住宅を建てる建築会社側から見ると、建売の延長では？との見方をしたくなるのもわかる気がします。
本当です。これは、事業者・建築会社の都合といった場合と、金融機関の都合の２点の理由がございます。「建築条件付き土地」は「売地」の取引きであり、土地の所有者業者からすると、土地の契約を締結した場合、建物の完成までお引渡しを待ってくれるということは無く、出来る限り早く引渡しをしてほしいというのが本音です。
また、住宅ローンの一部を使って土地購入に必要な資金を支払う場合（土地・建物分割実行）が通常です、土地の融資を使う際、建設工事請負契約の締結後土地分の融資をします。という条件の金融機関が多いことも理由の一つです。この為、どうしても建物の打ち合わせ期間に制約が出てきます。これは、建築条件の有無には関係がなく、売地の取引き全般に言えることです。
【ポイント】一般の方にとっては、建物の建築計画（土地の調査・建築会社の選定・間取りの検討・建築費の把握等）を全て行うには、かなりの時間と労力を必要とします。「建築条件付き土地」は、最初から具体的検討がし易い状態であると同時に、弊社の様な販売会社が建物完了まで責任を持てるという点は安心できる部分ではないでしょうか。
「注文住宅」は、建築メーカーやプランニングに制約がないので自由度が高い事が最大のメリットとなります。ご自分のこだわりや建築方法で唯一無二の住宅が欲しい方は「注文住宅」がオススメです。
デメリットとしては、メーカー独自の建築費や諸費用の設定を行っている事が多く、設計費用・追加工事費用・予備費がどんどん増えて予算内で希望を叶えることが困難になる方も多い様です。また、建物契約から完成までの工期も１年６カ月を目安とするメーカーも少なくない為、入居の見通しがかなり先になってしまう点も気を付けたいところです。
これに対し「建築条件付き売地」の場合、プランの打ち合わせは参考プランを基準にする事が多く、構造変更等の打ち合わせは建築会社自体の技量に左右されるところが大きいです。建築会社によっては、対応が出来ないといった事があり、希望を何でも反映させられるわけではないことがデメリットです。
最近の傾向として参考プランの仕様グレードが既に高くなっていたり、解体工事費・インフラ工事費・地盤改良工事費等も全て込みの参考価格が出ている事が多く、予想範囲内の差額のみでカスタマイズやグレードアップができるので、建築費の見込みや、入居時期の予定が組みやすいという点がメリットですね。
【チェック】「建売住宅」と「土地」での最大の違いは「建物のイメージのし易さ」ではないでしょうか。「建売住宅」の場合は「見たまま」という事があるのに対し「土地」の場合は「設計図」で建物を想像しなければならないという点があり、「想像と違った」「こんなはずでは」といった事が起きてしまう要因になっております。
弊社の場合は、実際に完成している同等仕様のモデルルーム（仕上がりのイメージ）・同等ボリュームの物件（広さ・使い勝手のイメージ）、同等配置の物件（隣地との関係性のイメージ）などを実際に見ていただき、プラン打ち合せ（プレゼンテーション）にご参加されることをお勧めいたします。
安いとは言い切れません。「建売り」は土地・建物のセットで事業を計画している事が多いのに対し「注文住宅」は土地所有者（事業者）と建築会社がそれぞれの事業を計画することになり、インフラ等の工事費用や設計費等が更に別途費用となる為、住めるまでにかかった費用という意味では、割高にならざるを得ないと言えるのではないでしょうか。
これに対し「建築条件付き土地」は、土地・建物のセットで事業を考える場合が多く、その点は「建売り」に近い価格といえますが「注文住宅」同様、インフラ等の工事が別途費用となる場合や、建物の打ち合わせによっては、参考価格より追加工事費用がかかる場合がございますので「建築条件付き土地」が必ずしも安いといったことはございません。
最近では、建売事業者が「建築条件付き土地」で販売するケースも多く、その場合、途中で「建売り」に企画変更する想定もしている為、土地と建物の価格設定が、土地価格に一連の事業利益が含まれ、建築参考価格を原価に近い価格設定となっている事も少なくありません。その場合、土地の値段だけで見ると相場よりも高く、建築費の参考価格だけで見ると相場より安く見える。なんてこともございます。
【ポイント】「建築条件付き土地」の所有者が建売事業者の場合は「建売り企画に変更になる前の情報」・「未公開情報」と呼ばれることもあり、情報公開される頃には建築が始まっていたり、良い区画が既に成約済になっていたりするという経験をされた方も多いのではないでしょうか。
弊社は、未公開物件情報を常時ご用意している販売会社の為、是非一度ご来店してみてください。
「建売り」と「建築条件付き土地」での購入した場合の諸費用についてですが、結論から言うと大きな違いはございません。
建売りは、土地と建物セットの為、契約や引渡しも一回ずつとなるのですが、「建築条件付き土地」の場合、土地のご契約・土地の引渡し・建物のご契約・建物の引渡しの２回行う必要があり、重複して係る諸費用もでてきます。
その反面、「建築条件付き土地」は「売地の取引き」となり、仲介手数料に関して言えば、建物価格の仲介手数料がかからないといった違いがございます。
例えば、建物の本体価格が２，０００万円であれば、建売住宅と比べて約６０万円分の仲介手数料がかからない為、全体の諸費用は建売住宅の諸費用と同等となることもございます。
【チェック】土地４，０００万円・建物２，０００円条件付き売地を購入した場合、それぞれに対して仲介手数料を払わされた。総額に対して仲介手数料を払わされた。と言った場合は、宅地建物取引業法に抵触することとなります。お気を付けください。
